制造業(yè)升級(jí)浪潮：催生中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)4大格局變化
日期：2015/8/31
來(lái)源：康橋?qū)崢I(yè)
在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)中國(guó)以低廉的勞動(dòng)力成本、完整的產(chǎn)業(yè)鏈條、優(yōu)惠的稅收政策及出口優(yōu)惠稅率待遇，及較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率吸引了以勞動(dòng)密集型低端制造業(yè)為主的大量制造型產(chǎn)業(yè)的聚集。但在過(guò)去數(shù)年間，中國(guó)工資水平不斷上升，并由此導(dǎo)致多個(gè)國(guó)家對(duì)華逐漸縮減乃至取消普惠制待遇，這直接導(dǎo)致越來(lái)越多的低端制造業(yè)不斷外遷至勞動(dòng)成本更具有競(jìng)爭(zhēng)性的東南亞國(guó)家。為此，中國(guó)政府不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策的方向，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)，中國(guó)因其擁有的難以復(fù)制的產(chǎn)業(yè)集群及快速增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，正日益成為“亞洲工廠”的供應(yīng)鏈核心。
制造業(yè)的這輪升級(jí)浪潮正為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。
首先，盡管低端制造產(chǎn)業(yè)的外遷將造成大量原有廠房空置，但這些早年建成的低端廠房通常位置優(yōu)越，在為市場(chǎng)提供“騰籠換鳥(niǎo)”產(chǎn)業(yè)升級(jí)機(jī)會(huì)的同時(shí)，在一手工業(yè)土地緊張的市場(chǎng)環(huán)境下亦成為工業(yè)土地供應(yīng)的有力補(bǔ)充。
其次，政府對(duì)制造業(yè)投資的相關(guān)政策導(dǎo)向開(kāi)始由單純的“保量”轉(zhuǎn)為“保質(zhì)保量”。
再者，制造業(yè)的不斷升級(jí)亦對(duì)當(dāng)前的工業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施配套提出了更新更高的要求。
最后，“亞洲工廠”的核心位置將令中國(guó)及東南亞國(guó)家間貿(mào)易往來(lái)更為密切，這將對(duì)東亞的未來(lái)物流格局產(chǎn)生重大影響。
制造業(yè)獲政策整體支持“保量保質(zhì)”或成未來(lái)政策方向
在工業(yè)相關(guān)政策方面，2014年末中央頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（62號(hào)文），意在全面規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，從而維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)形成全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)體系，并發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。在未出臺(tái)政策執(zhí)行細(xì)則且中國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的大前提下，在這一措施頒布初期，部分市場(chǎng)將其理解為對(duì)招商引資優(yōu)惠政策的“一刀切”。而2015年5月中旬密集出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于稅收等優(yōu)惠政策相關(guān)事項(xiàng)的通知》（25號(hào)文）及《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)《中國(guó)制造2025》的通知》（28號(hào)文）中，中央對(duì)制造業(yè)政策支持的態(tài)度日益明朗。28號(hào)文體現(xiàn)出中央將確保對(duì)于業(yè)已出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行連貫性，這有利于消除部分制造企業(yè)投資的疑慮，整體而言體現(xiàn)了對(duì)現(xiàn)有制造業(yè)投資強(qiáng)化“保量”的作用。而《中國(guó)制造2025》的概念明確及頂層政策的積極推進(jìn)則充分明確了中國(guó)制造業(yè)朝高、新、強(qiáng)方向發(fā)展的趨勢(shì)，在強(qiáng)調(diào)“保質(zhì)”的同時(shí)亦為工業(yè)園區(qū)及工業(yè)物業(yè)的未來(lái)發(fā)展指明了方向。
制造業(yè)升級(jí)發(fā)展引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)
綜上所述，我們認(rèn)為這一輪的中國(guó)制造業(yè)升級(jí)或?qū)⒃谝韵路矫鎸?duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響：
低端制造業(yè)外遷內(nèi)拓及中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)蓬勃將令供應(yīng)鏈管理及物流格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。中國(guó)低端制造業(yè)的地域遷移、“亞洲工廠”的日益成型及中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的繼續(xù)蓬勃發(fā)展將令產(chǎn)業(yè)活動(dòng)發(fā)生更為明顯的地理轉(zhuǎn)移。由此帶來(lái)的更復(fù)雜的物流和資訊流以及更長(zhǎng)的供應(yīng)鏈條，對(duì)未來(lái)的制造業(yè)供應(yīng)鏈管理提出了更高的要求，亦令作為供應(yīng)鏈載體的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施選址布局考慮更加綜合多樣。在立足深化國(guó)內(nèi)布局的同時(shí)，著眼產(chǎn)業(yè)與東南亞地區(qū)的戰(zhàn)略縱深發(fā)展，在與東南亞接壤或物流相關(guān)節(jié)點(diǎn)處布局亦是未來(lái)物流格局的重點(diǎn)。
制造業(yè)升級(jí)發(fā)展將推動(dòng)工業(yè)物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)化及需求多元化。此輪制造業(yè)升級(jí)將不僅表現(xiàn)為行業(yè)智能化水平及制造效率的提升，亦將體現(xiàn)為如服務(wù)、體驗(yàn)環(huán)節(jié)前置等形式的產(chǎn)業(yè)線條延伸。前者將對(duì)現(xiàn)有工業(yè)物業(yè)在承重、結(jié)構(gòu)、防塵等硬件條件方面提出更高的要求，后者則將催生對(duì)諸如試駕中心、體驗(yàn)中心等新的物業(yè)形態(tài)的需求。
工業(yè)園區(qū)發(fā)展階段升級(jí)，園區(qū)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)將成重點(diǎn)。中國(guó)的工業(yè)園區(qū)發(fā)展大體以新加坡工業(yè)園的發(fā)展模式為導(dǎo)向。而中國(guó)制造業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷也與新加坡有近似之處。中國(guó)的制造業(yè)及其配套園區(qū)的發(fā)展也經(jīng)歷了三個(gè)階段：1.以出口為導(dǎo)向的勞動(dòng)密集型制造業(yè)占主導(dǎo)地位，此時(shí)的園區(qū)以簡(jiǎn)單廠房和倉(cāng)庫(kù)為主；2.技術(shù)密集型制造業(yè)（比如電子業(yè)、造船業(yè)等）逐漸成形，該階段普通工業(yè)園區(qū)成為配套；3.制造業(yè)朝高附加值、資本密集型方向轉(zhuǎn)型（例如石油化工業(yè)），各地開(kāi)始大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，專業(yè)工業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)在這一階段開(kāi)始出現(xiàn)。參照新加坡的園區(qū)發(fā)展階段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)亦將出現(xiàn)商務(wù)、教育、研發(fā)等全方位配套的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)。在未來(lái)，隨著以信息業(yè)為中心的知識(shí)密集型經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)還將出現(xiàn)類(lèi)似新加坡科技城這樣的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，規(guī)劃環(huán)節(jié)前置及注重園區(qū)運(yùn)營(yíng)將取代之前單純的產(chǎn)業(yè)招商加粗放式管理，成為未來(lái)園區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)。
低端制造業(yè)外遷內(nèi)拓將成常態(tài)
在2003至2013年間，中國(guó)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資及制造業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的平均工資始終保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。這一增長(zhǎng)幅度無(wú)論是在新興經(jīng)濟(jì)體還是在發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體乃至全球范圍內(nèi)來(lái)看均屬迅猛。據(jù)國(guó)際勞工組織《2014~2015全球工資報(bào)告》顯示，2013年亞洲實(shí)際工資增長(zhǎng)為6%，東歐和中亞地區(qū)接近6%，而拉丁美洲和加勒比地區(qū)則不到1%。G20中的新興經(jīng)濟(jì)體實(shí)際工資增長(zhǎng)率從2012年的6.7%放緩到2013年的5.9%。該報(bào)告還顯示，受規(guī)模龐大和較高的實(shí)際工資增長(zhǎng)率影響，中國(guó)在全球工資增長(zhǎng)中占較大比重：若剔除中國(guó)樣本，全球?qū)嶋H工資增長(zhǎng)幾乎減半，2013年增幅將從2.0%降到1.1%，2012年將從2.2%降到1.3%。
受不斷上升的收入水平影響，工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家給予中國(guó)的關(guān)稅優(yōu)惠待遇不斷收縮。在歐盟普惠制的第二個(gè)執(zhí)行周期中（2009~2011），中國(guó)即有玩具、紡織品、鞋、家具等多個(gè)產(chǎn)品品類(lèi)被宣布“畢業(yè)”，不再享受優(yōu)惠待遇。此后，由于中國(guó)在2011至2013年連續(xù)三年被世界銀行評(píng)定為中高收入國(guó)家，按照歐盟內(nèi)部條款，自2015年1月1日起中國(guó)出口至歐盟的所有產(chǎn)品均不再享受普惠制待遇。
與此同時(shí)，越南等東南亞國(guó)家近年始終保持用工成本相對(duì)低廉的優(yōu)勢(shì)，且多個(gè)具備勞動(dòng)成本優(yōu)勢(shì)的東南亞國(guó)家仍然享受普惠制待遇或不斷新晉普惠制待遇行列。加之當(dāng)前中國(guó)政府正著手清理整頓零地價(jià)、低地價(jià)或以稅收返還等形式給予的對(duì)外投資優(yōu)惠，這些橫向或縱向的政策差別正進(jìn)一步削弱中國(guó)在低端制造業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
在上述環(huán)境下，自2010年起，低端制造業(yè)由中國(guó)向東南亞外遷便日益成為諸多外資企業(yè)的選擇，且此趨勢(shì)在最近幾年有愈演愈烈之勢(shì)。鑒于利潤(rùn)空間不斷被壓縮，中國(guó)本土的低端制造企業(yè)亦開(kāi)始做出類(lèi)似選擇：在2013年左右，作為中國(guó)制造業(yè)聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多個(gè)本土企業(yè)已將生產(chǎn)制造基地外遷至東南亞國(guó)家或正考慮將生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)外包。
除因?qū)τ霉ぁ⒍愂粘杀緲O度敏感、利潤(rùn)率極低而外遷的服裝紡織等行業(yè)外，部分留守中國(guó)的低端制造行業(yè)在沿海工業(yè)成熟地區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中日趨邊緣化，且面臨人力、原料、土地成本等日益提升的局面。當(dāng)前內(nèi)陸勞動(dòng)力生產(chǎn)力水平較之前已有相當(dāng)程度提升，且中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)仍然存在政策傾斜空間。前述企業(yè)在這樣的情況下，或?qū)⒁蚬I(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的“騰籠換鳥(niǎo)”策略而選擇內(nèi)拓，將其布局轉(zhuǎn)移到配套及成熟度相對(duì)較高的華西、華中等區(qū)域。
中國(guó)制造仍有總體優(yōu)勢(shì)
世界貿(mào)易組織最新統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)中國(guó)占全球制造業(yè)出口貿(mào)易的份額增速有所下降，而自北美、歐盟、東南亞等地的制造業(yè)進(jìn)口貿(mào)易增速則呈顯著上升趨勢(shì)。但整體而言，截至2013年底，中國(guó)占全球制造業(yè)出口貿(mào)易的份額仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。
制造業(yè)出口份額增速下降并不代表中國(guó)已優(yōu)勢(shì)盡失。國(guó)際勞工組織發(fā)布報(bào)告稱，當(dāng)前中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已從低工資向高生產(chǎn)率轉(zhuǎn)型，說(shuō)明中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已從以往的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，如成衣制造，向更高附加值的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，如通信設(shè)備及汽車(chē)制造等。相對(duì)于其他新興制造基地而言，中國(guó)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工人的技術(shù)水平、業(yè)已成型的完整的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷強(qiáng)化的鐵路、港口、倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平及不斷提升的研發(fā)投入和制造工藝水平等，均是對(duì)成本上漲削弱中國(guó)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力彌補(bǔ)。此外，伴隨著中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，“中國(guó)制造”擁有較強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)。綜上，我們認(rèn)為中國(guó)在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)仍將是多個(gè)制造門(mén)類(lèi)綜合考慮的最優(yōu)選擇。